樓市見底四大信號
來源： 發(fā)布時間：2009-02-18 09:46:53
信號一
售價接近或低于成本
很多人嘲諷“地產(chǎn)項目不可能低于成本銷售”，單純從市場學(xué)的角度來說，的確如此。但當一個企業(yè)的生死存亡瀕于一線時，如果低于成本銷售可以解決問題，企業(yè)當然會毫不猶豫地去做。
對于那些多盤操作、過度擴張、急需現(xiàn)金流去填補“窟窿”的企業(yè)來說，在“斷臂”之前，企業(yè)會盡最大努力尋求其他方法，比如銀行貸款，比如減少土地持有來回收資金，減少預(yù)期支出等等，還有挑選利潤空間相對較大的項目降價促銷以促進資金回籠……低于成本銷售是最后萬不得已的無奈之舉，且會根據(jù)需要測算一個基本銷量，低于成本賣到一定量后，一旦現(xiàn)金流安全了，就會根據(jù)成本恢復(fù)合理水平。
而對于那些單盤操作的企業(yè)，低于成本銷售是不可觸碰的底線。因為這個項目的贏利與否直接決定了企業(yè)的成敗，即使是通過出讓股權(quán)等方式引入流動資金來渡過難關(guān)，也不太可能選擇降價出售。如果因為產(chǎn)品、定位等等原因只能降價出售才能解決問題，或許開發(fā)商更傾向選擇逃避———很多爛尾項目就是這樣出來的。
北京地產(chǎn)界專業(yè)人士雷越姝認為，按照樓盤所在區(qū)域近期出賣土地的平均地價推算綜合成本，如果價格已經(jīng)降到區(qū)域平均綜合成本以下，可以判斷為見底。這里要強調(diào)的是，并不是按照個別項目的情況來計算，因為項目的天生條件不同，在賣不動的情況下，成本低的項目不會因為旁邊有成本更高的項目而不降價。
信號二
回到2006年價格水平
2007年底一線城市樓市無可爭議地經(jīng)歷了一次降價歷程。這一輪降價固然跟宏觀經(jīng)濟和金融危機緊密相關(guān)，但行業(yè)的本質(zhì)原因是土地供應(yīng)不充分和行業(yè)政策不合理等綜合因素導(dǎo)致的價格非理性上揚。這一次價格回調(diào)從長遠看是對樓市非常有益的，甚至可以說，樓市長了個大“膿包”，金融危機擠破了這個“膿包”，上點消炎藥，休息幾天就好了。如果放任，倒沒準成了不治之癥。
業(yè)界認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展還算健康，也就是說基本體質(zhì)還不錯。這一點，經(jīng)歷這次金融危機可以看得更清楚。價格回歸到多少才算是最合理的？這個見仁見智，也不排除矯枉過正、過度回調(diào)的可能，但根據(jù)目前市場主流項目的拿地和上市時間來看，2006年樓市的區(qū)域價格水平是可以承受的底線。
信號三
新盤跌破“發(fā)行價”
這里所說的“新開樓盤”指2008年下半年開售的樓盤。為什么要把開盤時間做一個特別的標志？這跟開發(fā)商的降價心理有關(guān)。開發(fā)商目前降價的最大障礙有兩個：成本和老業(yè)主。如果成本允許的情況下，開發(fā)商賣不動還不降價，90%的原因是之前有大量的老業(yè)主在高位成交，沒法交代。而2008年下半年，也就是奧運會結(jié)束以后開盤的項目基本沒有這個壓力。有的樓盤直接跌破“發(fā)行價”，即比當時第一批開盤的價格還要低，有這樣降價“魄力”的項目應(yīng)該給予更多關(guān)注。當然也有一些樓盤，客戶服務(wù)工作做得好，甚至采取適當補貼的手段安撫老業(yè)主，然后才價格“跳水”的。
信號四
年投資回報率超過6%
如果是買房子自用，選擇標準會千差萬別。但對投資屬性強的項目來說，標準就要看投資回報率。假如是閑錢，與銀行存款利率相比，其實房價只需要平均每年上漲3%就已經(jīng)勝過存銀行。還有一種算法是根據(jù)租金回報來計算，目前銀行貸款年利率為6%，如果能超過這個數(shù)字，作為一種比較穩(wěn)定的投資回報來說，也可以考慮出手了。
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