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    王石再拋“暴利論” 引發(fā)業(yè)內(nèi)思考

    王石文章摘要：

    誰都知道，暴殄天物的后果是災(zāi)難性的，甚至有可能讓整個行業(yè)斷子絕孫。在2006年與2007年，中國房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過熱，暴利的誘惑極大地透支了中國消費者的購買力與住房夢，我曾用過一個詞叫“心驚肉跳”。現(xiàn)在，我更有了暴殄的感覺，這是一個行業(yè)的大忌。

    中國房地產(chǎn)業(yè)目前正處于寒冬，然而，只是困境并非絕境。拐點與寒冬只會打亂中國房地產(chǎn)市場走向成熟的節(jié)奏與陣容，但絕不會改變方向。作為一家優(yōu)秀的企業(yè)，冬天其實應(yīng)該是反思、磨牙與苦練內(nèi)功的好時候。

    暴利很容易讓人狂熱，一旦狂熱則后果慘重。市場是公平的，是會報復(fù)人的，當(dāng)一個行業(yè)賺錢太容易，這個行業(yè)離災(zāi)難就不遠(yuǎn)了。所以，1992年我明確提出“萬科超過25%的利潤不做”，當(dāng)時房地產(chǎn)業(yè)正火得一塌糊涂，一片嘩然地嘲笑我們無能，但這個無能讓萬科躲過了1993年的危機(jī)，在房地產(chǎn)泡沫破裂時得以幸存。

    經(jīng)歷2008年的一輪調(diào)整，率先拋出“拐點論”的王石，成為理論上的勝利者。在其最新的發(fā)布言論中，王石寄語萬科四個“基本點”，以作為企業(yè)今后的發(fā)展法則。而最為引人注目的一條，莫過于他對房地產(chǎn)業(yè)“暴利話題”的再度反應(yīng)。他指出，萬科不回避暴利，但絕不能把暴利當(dāng)作追求，“因為暴利往往暴斃”。

    目前中國房地產(chǎn)業(yè)的處境，王石并未予以回避，他坦率表示，“正處于寒冬，然而只是困境并非絕境”。他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的前車之鑒，恰恰是起自于美國的次貸危機(jī)，而次貸危機(jī)正是房地產(chǎn)業(yè)暴殄天物的惡果，“房地產(chǎn)過熱才是危機(jī)的根源”。

    在談及中國房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對過冬時，王石將萬科今后的發(fā)展法則總結(jié)為四個基本點。最為引人關(guān)注的一點是，曾經(jīng)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)不是暴利行業(yè)的王石，再次闡述了其對于暴利的觀感。

    “對于房企來說，根據(jù)這四個基本點確定的發(fā)展方向應(yīng)該是正確的。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱表示。他認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場發(fā)生調(diào)整的情況下，中國房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該注重于精耕細(xì)作，而不是盲目追求暴利。

    房地產(chǎn)業(yè)是否屬于暴利行業(yè)，一直是業(yè)內(nèi)外爭論不休的話題。“暴利時代的產(chǎn)生，起自于經(jīng)濟(jì)過熱的背景之下，有一定的階段性。”復(fù)地集團(tuán)副總裁曹志東表示。有意思的是，關(guān)于萬科直面“暴利”的反應(yīng)，引起了業(yè)內(nèi)人士的意見分歧。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去；但也有人指出，單個項目仍然會存在有暴利的可能性。

    王石在文章中指出，中國房地產(chǎn)業(yè)在2006、2007年兩年期間進(jìn)入了過熱時期，而直接結(jié)果，便是極大地透支了中國消費者的購買力與住房夢。在分析樓市過熱時期的企業(yè)表現(xiàn)時，王石毫不諱言地指出，萬科在前兩年同樣喪失了理智，納入囊中的好幾個“地王”，“搞得當(dāng)前的資金鏈比較緊張”。他認(rèn)為，萬科真正要做的并不僅僅是如何度過當(dāng)前的危機(jī)，而是形成一套機(jī)制來保持公司的理智與穩(wěn)健，避免因暴殄而狂熱。

    有知情人士向記者透露，王石近期曾經(jīng)秘密到達(dá)上海，“巡視”了該區(qū)域的所有項目。據(jù)悉，在他離開上海之后，區(qū)域公司隨即召開了一系列會議，以“檢討”項目中普遍存在的成本控制不力的問題。“在今年，加強(qiáng)管理將會提上實質(zhì)性日程。”該人士表示。

    2009年，房地產(chǎn)市場的情形演變得分外微妙。降價促銷的局勢是否會進(jìn)一步擴(kuò)大及加重，已是業(yè)內(nèi)外的關(guān)注焦點。丁祖昱認(rèn)為，與過去幾年不同，今年房企的發(fā)展側(cè)重點將是以守為主。“如果沒有非常雄厚的底子和實力，擴(kuò)張及搶占市場份額是很難做到的。”（記者 唐文祺）

    評論： 開發(fā)商讓利“理所當(dāng)然”

    面對探險家、社會公益家等各類名頭，王石曾明確地表示自己是個企業(yè)家。開發(fā)商、企業(yè)家都是商人，也就是說，趨利、逐利是他的本質(zhì)，站在企業(yè)的利益思考問題、根據(jù)市場的變化做出選擇是他的特點。所以，在幾次三番地強(qiáng)調(diào)“不追求暴利”的同時，我們也應(yīng)該看到，王石直言“不回避暴利”。

    在這一輪的樓市調(diào)整中，萬科同樣站在企業(yè)角度、根據(jù)市場作出了選擇——因為樓市出現(xiàn)大調(diào)整，王石率先拋出“拐點論”，萬科較早地進(jìn)行價格調(diào)整。但需要注意的是，降價并不代表不賺錢。

    如2008 年上海樓市的降價風(fēng)潮中，萬科無疑是最引人關(guān)注的，自元宵節(jié)開始就開展一輪接一輪的讓利促銷。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)方方工作室對萬科上海去年在售的5個公寓項目進(jìn)行了觀察：白馬花園、萬科陽光苑的降幅僅在3%至5%之間；浦東的金色雅筑、金色里程以及寶山的四季花城降幅相對較大，在11%至15%之間。

    “但注意，其中一些項目2007年時就在銷售，雖然它們在2008年下半年的降幅明顯，但與2007年上半年相比，漲幅仍然高達(dá)40%左右。放到2008年的上下半年來比較，也可以說，漲價的時候，萬科沒賺太多；跌價的時候，萬科也沒少賺多少。這或許又證明萬科的策略是明智的：在項目仍很有賺頭的時候，通過降價快速消化以回籠資金。”方方工作室的分析師指出。

    還有人說，萬科開始降價正是說明房地產(chǎn)存在暴利。而我們更關(guān)注的是，在房地產(chǎn)暴利時代遠(yuǎn)去之時，王石的言論能否帶動更多開發(fā)商作出改變。

    易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭直言，現(xiàn)有項目降價促銷才是開發(fā)商比較有力度的一個“過冬”方式，“萬科在這方面真刀真槍。但現(xiàn)在依然有些大的房企在猶豫不決，還沒有真正大規(guī)模地降價，因此樓市的成交量依然不好。”

    五合智庫總經(jīng)理鄒毅則表示，“目前有些開發(fā)商依然抱有一絲樂觀想法，咬住價格。但是市場答不答應(yīng)呢？大幅降價的情況仍可能在2009年上半年顯現(xiàn)。”