讓買(mǎi)房者換個(gè)角度看房?jī)r(jià)，教你怎樣殺中介、找房源
來(lái)源：小狐貍不壞 發(fā)布時(shí)間：2009-04-13 14:11:36
【小編八達(dá)整理推送】
讓買(mǎi)房者360度看房?jī)r(jià)，教你怎樣殺中介、找房源。。。。（9000多字，看了累，但對(duì)于關(guān)注房子中的你絕對(duì)有好處，請(qǐng)細(xì)心看完――相信我，這是我兩年來(lái)最用心的一個(gè)帖子，句句原創(chuàng)、字字用心）。這帖子很白話(huà)、沒(méi)有什么復(fù)雜的推理和模型，真心希望大家能耐心看下，但請(qǐng)那些自己歸屬與特定利益團(tuán)體、心態(tài)不中正、只會(huì)謾罵不討論者就別來(lái)湊熱鬧了
決定房?jī)r(jià)的因素有哪些？這些因素又是怎樣互相聯(lián)系作用于房?jī)r(jià)的？是不是新聞、專(zhuān)家對(duì)房?jī)r(jià)的評(píng)論都是老生常談，沒(méi)有意義了？。。。這些等等再談，先告訴心急的魚(yú)魚(yú)怎樣殺中介。
要?dú)⒅薪?，首先要破除兩個(gè)誤解，一中介有價(jià)格同盟，二中介都死抬價(jià)格好多收中介費(fèi)。弱智的謠言，等下解釋。。。
決定房?jī)r(jià)的因素有哪些？這些因素又是怎樣互相聯(lián)系作用于房?jī)r(jià)的？是不是新聞、專(zhuān)家對(duì)房?jī)r(jià)的評(píng)論都是老生常談，沒(méi)有意義了？。。。這些等等再談，先告訴心急的魚(yú)魚(yú)怎樣殺中介。
要?dú)⒅薪?，首先要破除兩個(gè)誤解，一中介有價(jià)格同盟，二中介都死抬價(jià)格好多收中介費(fèi)。弱智的謠言，等下解釋。。。
我剛訂了一套房子，尋房源途徑有三：1、中介門(mén)店2、網(wǎng)上中介（xmhouse或小魚(yú)上的中介信息）3、開(kāi)發(fā)商。如果通過(guò)網(wǎng)上或跑社區(qū)聯(lián)系房主就不算什么大眾途徑吧，畢竟現(xiàn)在這樣的房源很少。這里只說(shuō)通過(guò)中介找房，先不要急著跟中介看房，你看中哪個(gè)樓盤(pán)就在它附近尋找多個(gè)中介（不同品牌的），或是在xmhouse上搜索（網(wǎng)上很多信息是過(guò)時(shí)或假的，但10%以上的是真信息，花些電話(huà)費(fèi)和時(shí)間來(lái)聯(lián)系中介甄別信息將幫你省1至數(shù)萬(wàn)元），當(dāng)有兩個(gè)中介向你報(bào)同一戶(hù)時(shí)，告訴中介你不看房，但對(duì)這套房子很有意向，非常想買(mǎi)，你已知道別家中介有同樣的房源，要隨哪家看就看哪家的中介費(fèi)便宜，而且另外一家已報(bào)了個(gè)比較低的中介費(fèi)。（大部分房主都會(huì)在很多家中介同時(shí)掛出房子，這個(gè)中介比較清楚）同時(shí)，在與中介談價(jià)的過(guò)程中表明你知道中介能拿到銀行反點(diǎn)、擔(dān)保、評(píng)估抽成等好處（銀行反點(diǎn)不知廈門(mén)有沒(méi)有，很多城市都有。如果房東的房子需要解壓擔(dān)保，那么中介幫忙找擔(dān)保也是有好處的，如果解壓費(fèi)用由房東出，那么你可以暗示中介哦。。。中間的技巧自己能想到吧）
這就是我用的技巧，用在很多中介都好用，甚至你只找到一個(gè)中介有中意的房子也可以用這招忽悠。最后我在*廈房產(chǎn)買(mǎi)了房子，中介費(fèi)3.5折（據(jù)說(shuō)這個(gè)中介打折很難），在這個(gè)過(guò)程中我發(fā)現(xiàn)不但是不同的中介會(huì)有中介費(fèi)用折扣的競(jìng)爭(zhēng)，連同一品牌的不同店都會(huì)如此競(jìng)爭(zhēng)，這和他們的抽成激勵(lì)制度是一種因果關(guān)系。
現(xiàn)在說(shuō)說(shuō)兩個(gè)謠言，廈門(mén)中介形成價(jià)格同盟，哄抬房?jī)r(jià)――房?jī)r(jià)不是中介哄抬出來(lái)的，更不可能形成同盟。就廈門(mén)不知道有多少大大小小的中介，大的連鎖中介可能會(huì)有某種協(xié)定，但因?yàn)楸姸嗟男≈薪?，這種協(xié)定吹彈可破，難道大中介都想把生意讓給小中介，難道房東不會(huì)發(fā)現(xiàn)中介給他們?cè)S諾的價(jià)格賣(mài)不出去，我多賣(mài)套房子少收點(diǎn)中介費(fèi)總比生意讓別家搶走的好，就算是有同盟，那盟友是不可能查出我以更低中介費(fèi)和房?jī)r(jià)賣(mài)了房子的，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，人和公司都是要自利的，居然小魚(yú)上真有那么多人相信。其實(shí)就現(xiàn)在中介的工資激勵(lì)制度，大的中介也是不可形成同盟的，甚至他們自己的門(mén)店之間都會(huì)暗地競(jìng)爭(zhēng)，偷偷改報(bào)價(jià)和中介費(fèi)。
再說(shuō)說(shuō)網(wǎng)上的房源，很多人說(shuō)二手房超多，xmhouse上都多少頁(yè)一個(gè)樓盤(pán)。。。不知這種魚(yú)是騙人還是自己不懂。xmhouse上的房源大部分是假的，中介為了吸引眼球都會(huì)掛假信息或是故意每天都刷新早過(guò)時(shí)的信息，很多門(mén)店也用這個(gè)方法貼廣告。。。要想用心買(mǎi)房就要自己多花心思搜索，首先搜看好樓盤(pán)的個(gè)人發(fā)布的信息，然后去埃個(gè)打掛出低價(jià)房的中介電話(huà)去篩選。如果你打100個(gè)電話(huà)找到10你中意的底價(jià)房，那你也賺了，我就是通過(guò)這個(gè)途徑找到的房子。
當(dāng)然傳說(shuō)中的房托可能會(huì)有的，但中介要針對(duì)每個(gè)看房者來(lái)這個(gè)托一次確實(shí)很累，估計(jì)也不會(huì)輕易用的。只要看房者多走幾個(gè)中介看幾套房，同時(shí)談價(jià)，告訴中介你先講下來(lái)哪個(gè)就定哪個(gè)房，他們都會(huì)爭(zhēng)著幫你講價(jià)的。同時(shí)，如果要用上面的技巧談價(jià)就一定不能急著去看房，否則就要簽看房書(shū)，中介費(fèi)就不好談了，總不能不講誠(chéng)信去私下找房東，這樣不利于社會(huì)的團(tuán)結(jié)穩(wěn)定哈！
說(shuō)這些對(duì)中介不利，主要是我認(rèn)為中介現(xiàn)在實(shí)在是浪費(fèi)社會(huì)資源。2.5%的中介費(fèi)，銀行反點(diǎn)費(fèi)、擔(dān)保、評(píng)估抽成這些費(fèi)用他們是不出力只賺錢(qián)。想想中介創(chuàng)造的價(jià)值，介紹+銀行+房管局跑腿費(fèi)+雙方誠(chéng)信的審核（這個(gè)出了問(wèn)題中介也不負(fù)責(zé)），1套100萬(wàn)他們打個(gè)折也要1.5萬(wàn)（包括上面各種收費(fèi)），但他們創(chuàng)造的價(jià)值不值這個(gè)價(jià)，他們干的活其實(shí)沒(méi)什么技術(shù)含量，跑各種部門(mén)其實(shí)不麻煩（普通的勞務(wù)＋咨詢(xún)），介紹費(fèi)用完全可以靠一些房地產(chǎn)網(wǎng)站來(lái)做到（當(dāng)然網(wǎng)站需要改善）。按照目前中國(guó)的勞動(dòng)力費(fèi)用他們根本不應(yīng)賺這么多的，這樣也導(dǎo)致了中介的畸形發(fā)展――工資無(wú)底薪（為了生計(jì)喪失職業(yè)誠(chéng)信）、入門(mén)檻底（什么樣的人都有，人員流動(dòng)極大）、人員太多（嚴(yán)重浪費(fèi)社會(huì)勞力，雖然現(xiàn)在就業(yè)危機(jī)，但多出來(lái)的人根本不創(chuàng)造價(jià)值還不如去做清潔工），這就好比傳銷(xiāo)，普通商品通過(guò)過(guò)多的中間環(huán)節(jié)就身價(jià)大增。
所以說(shuō)，中介應(yīng)該減少收費(fèi)、精簡(jiǎn)人員、增加底薪以提高人員素質(zhì)，最好也能來(lái)個(gè)從業(yè)資格證什么的。
我來(lái)重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在大家都老生常談?wù)f房?jī)r(jià)，媒體、專(zhuān)家分析也是陳詞濫調(diào)，參考價(jià)值越來(lái)越小。我試著換個(gè)角度，拋磚引玉。
房?jī)r(jià)和股市有共同之處，其一是長(zhǎng)期價(jià)格和短期價(jià)格的分離。
一、房子的長(zhǎng)期價(jià)格的重要決定因素是房?jī)r(jià)收入比――這個(gè)很多人認(rèn)同吧。但我想這個(gè)房?jī)r(jià)／收入應(yīng)該是有融合了很多因素的，具有地域特征的，也就是說(shuō)每個(gè)國(guó)家和地區(qū)都會(huì)有不同的房?jī)r(jià)收入比（有點(diǎn)偷換概念，但只是個(gè)解釋的工具），我們要假設(shè)個(gè)基準(zhǔn)的房?jī)r(jià)收入比，然后看地域特色來(lái)上調(diào)或下調(diào)這個(gè)比值。
且認(rèn)為西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比是合理的，那么中國(guó)會(huì)怎樣調(diào)整。。。
在我看來(lái)，中國(guó)的大部分特色都會(huì)調(diào)高這個(gè)比值：
A１、中國(guó)處在大規(guī)模的城市（鎮(zhèn)）化進(jìn)程中，用建設(shè)部的話(huà)說(shuō)是這要持續(xù)３５年，中國(guó)的７０％以上的農(nóng)村人要進(jìn)城了。絕對(duì)需求大，這無(wú)疑要調(diào)高比值
A２、中國(guó)城市的資源集中程度高，大城與小城之間、小城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間差別太大。前幾年流行說(shuō)第一世界的城市，第三世界的農(nóng)村。這使得人們?yōu)榱双@得較好的城市資源拼命的擠進(jìn)大城市（這也與傳統(tǒng)觀(guān)念和教育模式分不開(kāi)），這也是中國(guó)的大城市房?jī)r(jià)與小城市房?jī)r(jià)差別大，也要調(diào)高大城市的這個(gè)比值。
A3、中國(guó)的土地資源較少。有人拿日本比，不可比，最主要的一點(diǎn)日本哪怕在房?jī)r(jià)大波動(dòng)之前已基本完成了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房子大跌時(shí)沒(méi)有大量農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。再有，它們的農(nóng)業(yè)精耕細(xì)作技術(shù)也遠(yuǎn)超我國(guó)，提高單產(chǎn)不成問(wèn)題，只是不想降低質(zhì)量，而我國(guó)正好相反，現(xiàn)在只能追求產(chǎn)量放棄質(zhì)量了，而且日本的糧食和能源即使都進(jìn)口也不會(huì)太影響世界市場(chǎng)，且他是不會(huì)受西方國(guó)家干涉的（畢竟是資本主義，西方比較認(rèn)同）。如果是我國(guó)的糧食大部分進(jìn)口，世界糧價(jià)將是天價(jià)，我們的gcd將受制于人，執(zhí)政之基就會(huì)動(dòng)搖。所以我國(guó)會(huì)更重視耕地保護(hù)，現(xiàn)在糧食安全臨界的耕地面積已經(jīng)到來(lái)，不能再少了。這兩年因?yàn)榧Z食豐收，中央對(duì)地方的違規(guī)占地比較寬容，如果連續(xù)兩年糧產(chǎn)下降，那么中央馬上會(huì)嚴(yán)厲監(jiān)管土地的，那時(shí)工業(yè)和居住用地都會(huì)很難得了。
A4、還是土地資源，這個(gè)是指超大型城市的土地資源，過(guò)大規(guī)模的城市會(huì)帶來(lái)問(wèn)題，如周邊的綠色配套拉長(zhǎng)了與市中心的距離，是這方面的生活成本大增（運(yùn)輸、保險(xiǎn)等等），中國(guó)的特大城市全球最多，我們不想它們都建設(shè)成為墨西哥城吧，所以要壓縮城市（空間），自然市區(qū)的房?jī)r(jià)收入比就高了。
A5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和預(yù)期長(zhǎng)期的通貨膨脹率，學(xué)過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的都知道高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然伴隨較高的通貨膨脹，而在一國(guó)通貨膨脹之時(shí)最好的保值工具是房產(chǎn)（貴金屬也是，但這個(gè)的價(jià)格是國(guó)際市場(chǎng)決定的，不是一國(guó)的貨幣資金所能決定的，所以規(guī)避本國(guó)的通脹還是房子最常見(jiàn)―本人愚見(jiàn)）。目前普遍都認(rèn)為中國(guó)還能高速增長(zhǎng)個(gè)20年吧（你要不這么想就想法出國(guó)從國(guó)外的底層做起吧，人往高處走嘛），那么20年的通貨膨脹假定4-5%，算算貨幣貶值的速度，大概2.3倍，假設(shè)你沒(méi)升職、實(shí)際工資水平（購(gòu)買(mǎi)力）也沒(méi)長(zhǎng)――你也太菜了、白活20年，但你的工資還是會(huì)從5000變成12000，取20年的中位數(shù)8500（如果是兩個(gè)人就是17000），那用這個(gè)錢(qián)來(lái)還4000元（這個(gè)也取高估的中位數(shù)，最初的貸款額假設(shè)是3000）的貸款還可以吧。因?yàn)槌速I(mǎi)房市場(chǎng)特別火爆（說(shuō)明房?jī)r(jià)會(huì)漲很多），國(guó)家會(huì)把買(mǎi)房貸款的利率控制在通貨膨脹率之下的，所以我們“賺了”。而發(fā)達(dá)國(guó)家之所以房?jī)r(jià)平穩(wěn)，主要原因應(yīng)該是穩(wěn)定的通脹率吧。
要說(shuō)明的是，個(gè)人工資的停滯不能代表整個(gè)社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)水平，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)槟愕墓べY不變而停滯，而是會(huì)隨社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。
A6、城市人口密度和建設(shè)水平影響了城市內(nèi)部的交通（像北京現(xiàn)在每周輪停汽車(chē)就是好例
子），使我們注定不能像美國(guó)一樣成為車(chē)輪上的國(guó)家，居民還要靠公共交通，這也使我們市郊的房子不能像外國(guó)一樣分擔(dān)我們城區(qū)的房?jī)r(jià)，這也會(huì)使我們大城市的房?jī)r(jià)比值更高。這需要城市解決早期規(guī)劃的很多地方，2、30年都不會(huì)解決的。拿廈門(mén)為例，島內(nèi)外差價(jià)的主要原因還是城市交通（時(shí)間和錢(qián)的成本），幾個(gè)橋和一個(gè)BRT不能改變這個(gè)差價(jià)。（當(dāng)然還因?yàn)轳R太效應(yīng)等眾多因素的作用，城市都有集中變大的趨勢(shì)：有注）
A7、中國(guó)的傳統(tǒng)觀(guān)念，現(xiàn)代人背井離鄉(xiāng)去大城市，可又?jǐn)[脫不了傳統(tǒng)觀(guān)念，只要有些存款主要想消費(fèi)的還是房子。雖然很多看空者嘴硬，但不用調(diào)查，中國(guó)人買(mǎi)房子的意愿肯定超過(guò)環(huán)球旅游的意愿（與西國(guó)相比），儲(chǔ)蓄的最大目的除了養(yǎng)老就是給兒女買(mǎi)房，還有就是富人置業(yè)的最常用手段。同時(shí)因?yàn)樯鐣?huì)有了這種風(fēng)氣，就有人想利用這種風(fēng)氣，所以中國(guó)的炒房者也會(huì)比外國(guó)多，這使得買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈戰(zhàn)傾向利于賣(mài)方，且是個(gè)長(zhǎng)期狀況，自然要抬高比值。
A8、中國(guó)的隱性收入巨大，包括對(duì)腐敗的監(jiān)管、稅收、個(gè)人信用體系方面的缺陷使中國(guó)成為一個(gè)擁有巨大隱性收入的國(guó)家，所以就不能簡(jiǎn)單的用西方比較透明的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量我們，它會(huì)抬高我們的房?jī)r(jià)收入比值。同時(shí)，隱性收入所帶來(lái)的實(shí)際貧富差距比表象大，這也可能會(huì)使我們有更多的人樂(lè)于炒房。
同時(shí)，買(mǎi)房是個(gè)很好的洗錢(qián)的方法，買(mǎi)個(gè)很貴的房子,合同價(jià)可以簽的很低,實(shí)際花了不少錢(qián),但買(mǎi)到手之后房子還是值那么多錢(qián),手里的黑錢(qián)就變成合法增值的房產(chǎn)了。當(dāng)然這個(gè)影響又是另外一回事了。
A9、能源不能自足。同時(shí)如果新能源不能早日被大規(guī)模利用，那每家每戶(hù)都有車(chē)也是空談。因?yàn)榭紤]到受制于人的問(wèn)題，哪怕是能源價(jià)格不被外國(guó)抬的過(guò)高，國(guó)家也不會(huì)把自己的基礎(chǔ)建立在進(jìn)口能源上的（利用煤電雖然很落后了，但gcd對(duì)它情有獨(dú)鐘）。同第5條道理，我們只能居住在交通便利的城中間，這樣就會(huì)使房?jī)r(jià)收入比更高。當(dāng)然這條是最有可能突破的，但它的重要性也排在最后。
注：經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的馬太效應(yīng)：馬太效應(yīng)是指好的越好、壞的越壞。經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的馬太效應(yīng)是指富的越富、窮的越窮。舉例說(shuō)，比如你有100元，這100元在社會(huì)中的正常增值速度是5%，就是說(shuō)你1年后能有105元；但如果你有10000元，那你這10000的正常增值速度會(huì)超過(guò)5%，也許是6%，那你1年后就有10600元；如果你有1個(gè)億，那它的正常增值速度是遠(yuǎn)超過(guò)5%、6%的，也許1年后你有1.5個(gè)億也是正常的。直觀(guān)的理解，你是不是覺(jué)得現(xiàn)實(shí)中的投資規(guī)模越大利潤(rùn)率越高呢？要是你有錢(qián)建個(gè)樓、鋪個(gè)路、買(mǎi)艘貨船，是不是很容易就成富翁了，呵呵，這是個(gè)夢(mèng)想阿，大多數(shù)人只有100元??！如果你有機(jī)會(huì)把這你的100元變成一個(gè)項(xiàng)目1個(gè)億中的一部分呢？求之不得吧？。。。且看
由于中國(guó)是高速發(fā)展中的國(guó)家，馬太效應(yīng)會(huì)尤其明顯，一些項(xiàng)目的投資收益遠(yuǎn)好于正常的通貨膨脹（當(dāng)然還有壟斷、腐敗等等因素）。普通人最好的把自己的100元變成1億元一部分的方法就是依靠ZF投資――住到城里去、在城里找工作、買(mǎi)ZF規(guī)劃的商品房。等著ZF把學(xué)校、公園、大橋、金融中心等等蓋在你房子的周?chē)?，然后?lái)等著你的職務(wù)和房子來(lái)獲取1億元投資帶來(lái)的超額利潤(rùn)。――我想的也比較模糊，歡迎魚(yú)中的智者指正。
現(xiàn)在說(shuō)說(shuō)兩個(gè)謠言，廈門(mén)中介形成價(jià)格同盟，哄抬房?jī)r(jià)――房?jī)r(jià)不是中介哄抬出來(lái)的，更不可能形成同盟。就廈門(mén)不知道有多少大大小小的中介，大的連鎖中介可能會(huì)有某種協(xié)定，但因?yàn)楸姸嗟男≈薪?，這種協(xié)定吹彈可破，難道大中介都想把生意讓給小中介，難道房東不會(huì)發(fā)現(xiàn)中介給他們?cè)S諾的價(jià)格賣(mài)不出去，我多賣(mài)套房子少收點(diǎn)中介費(fèi)總比生意讓別家搶走的好，就算是有同盟，那盟友是不可能查出我以更低中介費(fèi)和房?jī)r(jià)賣(mài)了房子的，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，人和公司都是要自利的，居然小魚(yú)上真有那么多人相信。其實(shí)就現(xiàn)在中介的工資激勵(lì)制度，大的中介也是不可形成同盟的，甚至他們自己的門(mén)店之間都會(huì)暗地競(jìng)爭(zhēng)，偷偷改報(bào)價(jià)和中介費(fèi)。
再說(shuō)說(shuō)網(wǎng)上的房源，很多人說(shuō)二手房超多，xmhouse上都多少頁(yè)一個(gè)樓盤(pán)。。。不知這種魚(yú)是騙人還是自己不懂。xmhouse上的房源大部分是假的，中介為了吸引眼球都會(huì)掛假信息或是故意每天都刷新早過(guò)時(shí)的信息，很多門(mén)店也用這個(gè)方法貼廣告。。。要想用心買(mǎi)房就要自己多花心思搜索，首先搜看好樓盤(pán)的個(gè)人發(fā)布的信息，然后去埃個(gè)打掛出低價(jià)房的中介電話(huà)去篩選。如果你打100個(gè)電話(huà)找到10你中意的底價(jià)房，那你也賺了，我就是通過(guò)這個(gè)途徑找到的房子。
當(dāng)然傳說(shuō)中的房托可能會(huì)有的，但中介要針對(duì)每個(gè)看房者來(lái)這個(gè)托一次確實(shí)很累，估計(jì)也不會(huì)輕易用的。只要看房者多走幾個(gè)中介看幾套房，同時(shí)談價(jià)，告訴中介你先講下來(lái)哪個(gè)就定哪個(gè)房，他們都會(huì)爭(zhēng)著幫你講價(jià)的。同時(shí)，如果要用上面的技巧談價(jià)就一定不能急著去看房，否則就要簽看房書(shū)，中介費(fèi)就不好談了，總不能不講誠(chéng)信去私下找房東，這樣不利于社會(huì)的團(tuán)結(jié)穩(wěn)定哈！
說(shuō)這些對(duì)中介不利，主要是我認(rèn)為中介現(xiàn)在實(shí)在是浪費(fèi)社會(huì)資源。2.5%的中介費(fèi)，銀行反點(diǎn)費(fèi)、擔(dān)保、評(píng)估抽成這些費(fèi)用他們是不出力只賺錢(qián)。想想中介創(chuàng)造的價(jià)值，介紹+銀行+房管局跑腿費(fèi)+雙方誠(chéng)信的審核（這個(gè)出了問(wèn)題中介也不負(fù)責(zé)），1套100萬(wàn)他們打個(gè)折也要1.5萬(wàn)（包括上面各種收費(fèi)），但他們創(chuàng)造的價(jià)值不值這個(gè)價(jià)，他們干的活其實(shí)沒(méi)什么技術(shù)含量，跑各種部門(mén)其實(shí)不麻煩（普通的勞務(wù)＋咨詢(xún)），介紹費(fèi)用完全可以靠一些房地產(chǎn)網(wǎng)站來(lái)做到（當(dāng)然網(wǎng)站需要改善）。按照目前中國(guó)的勞動(dòng)力費(fèi)用他們根本不應(yīng)賺這么多的，這樣也導(dǎo)致了中介的畸形發(fā)展――工資無(wú)底薪（為了生計(jì)喪失職業(yè)誠(chéng)信）、入門(mén)檻底（什么樣的人都有，人員流動(dòng)極大）、人員太多（嚴(yán)重浪費(fèi)社會(huì)勞力，雖然現(xiàn)在就業(yè)危機(jī)，但多出來(lái)的人根本不創(chuàng)造價(jià)值還不如去做清潔工），這就好比傳銷(xiāo)，普通商品通過(guò)過(guò)多的中間環(huán)節(jié)就身價(jià)大增。
所以說(shuō)，中介應(yīng)該減少收費(fèi)、精簡(jiǎn)人員、增加底薪以提高人員素質(zhì)，最好也能來(lái)個(gè)從業(yè)資格證什么的。
我來(lái)重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在大家都老生常談?wù)f房?jī)r(jià)，媒體、專(zhuān)家分析也是陳詞濫調(diào)，參考價(jià)值越來(lái)越小。我試著換個(gè)角度，拋磚引玉。
房?jī)r(jià)和股市有共同之處，其一是長(zhǎng)期價(jià)格和短期價(jià)格的分離。
一、房子的長(zhǎng)期價(jià)格的重要決定因素是房?jī)r(jià)收入比――這個(gè)很多人認(rèn)同吧。但我想這個(gè)房?jī)r(jià)／收入應(yīng)該是有融合了很多因素的，具有地域特征的，也就是說(shuō)每個(gè)國(guó)家和地區(qū)都會(huì)有不同的房?jī)r(jià)收入比（有點(diǎn)偷換概念，但只是個(gè)解釋的工具），我們要假設(shè)個(gè)基準(zhǔn)的房?jī)r(jià)收入比，然后看地域特色來(lái)上調(diào)或下調(diào)這個(gè)比值。
且認(rèn)為西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比是合理的，那么中國(guó)會(huì)怎樣調(diào)整。。。
在我看來(lái)，中國(guó)的大部分特色都會(huì)調(diào)高這個(gè)比值：
A１、中國(guó)處在大規(guī)模的城市（鎮(zhèn)）化進(jìn)程中，用建設(shè)部的話(huà)說(shuō)是這要持續(xù)３５年，中國(guó)的７０％以上的農(nóng)村人要進(jìn)城了。絕對(duì)需求大，這無(wú)疑要調(diào)高比值
A２、中國(guó)城市的資源集中程度高，大城與小城之間、小城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間差別太大。前幾年流行說(shuō)第一世界的城市，第三世界的農(nóng)村。這使得人們?yōu)榱双@得較好的城市資源拼命的擠進(jìn)大城市（這也與傳統(tǒng)觀(guān)念和教育模式分不開(kāi)），這也是中國(guó)的大城市房?jī)r(jià)與小城市房?jī)r(jià)差別大，也要調(diào)高大城市的這個(gè)比值。
A3、中國(guó)的土地資源較少。有人拿日本比，不可比，最主要的一點(diǎn)日本哪怕在房?jī)r(jià)大波動(dòng)之前已基本完成了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房子大跌時(shí)沒(méi)有大量農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。再有，它們的農(nóng)業(yè)精耕細(xì)作技術(shù)也遠(yuǎn)超我國(guó)，提高單產(chǎn)不成問(wèn)題，只是不想降低質(zhì)量，而我國(guó)正好相反，現(xiàn)在只能追求產(chǎn)量放棄質(zhì)量了，而且日本的糧食和能源即使都進(jìn)口也不會(huì)太影響世界市場(chǎng)，且他是不會(huì)受西方國(guó)家干涉的（畢竟是資本主義，西方比較認(rèn)同）。如果是我國(guó)的糧食大部分進(jìn)口，世界糧價(jià)將是天價(jià)，我們的gcd將受制于人，執(zhí)政之基就會(huì)動(dòng)搖。所以我國(guó)會(huì)更重視耕地保護(hù)，現(xiàn)在糧食安全臨界的耕地面積已經(jīng)到來(lái)，不能再少了。這兩年因?yàn)榧Z食豐收，中央對(duì)地方的違規(guī)占地比較寬容，如果連續(xù)兩年糧產(chǎn)下降，那么中央馬上會(huì)嚴(yán)厲監(jiān)管土地的，那時(shí)工業(yè)和居住用地都會(huì)很難得了。
A4、還是土地資源，這個(gè)是指超大型城市的土地資源，過(guò)大規(guī)模的城市會(huì)帶來(lái)問(wèn)題，如周邊的綠色配套拉長(zhǎng)了與市中心的距離，是這方面的生活成本大增（運(yùn)輸、保險(xiǎn)等等），中國(guó)的特大城市全球最多，我們不想它們都建設(shè)成為墨西哥城吧，所以要壓縮城市（空間），自然市區(qū)的房?jī)r(jià)收入比就高了。
A5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和預(yù)期長(zhǎng)期的通貨膨脹率，學(xué)過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的都知道高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然伴隨較高的通貨膨脹，而在一國(guó)通貨膨脹之時(shí)最好的保值工具是房產(chǎn)（貴金屬也是，但這個(gè)的價(jià)格是國(guó)際市場(chǎng)決定的，不是一國(guó)的貨幣資金所能決定的，所以規(guī)避本國(guó)的通脹還是房子最常見(jiàn)―本人愚見(jiàn)）。目前普遍都認(rèn)為中國(guó)還能高速增長(zhǎng)個(gè)20年吧（你要不這么想就想法出國(guó)從國(guó)外的底層做起吧，人往高處走嘛），那么20年的通貨膨脹假定4-5%，算算貨幣貶值的速度，大概2.3倍，假設(shè)你沒(méi)升職、實(shí)際工資水平（購(gòu)買(mǎi)力）也沒(méi)長(zhǎng)――你也太菜了、白活20年，但你的工資還是會(huì)從5000變成12000，取20年的中位數(shù)8500（如果是兩個(gè)人就是17000），那用這個(gè)錢(qián)來(lái)還4000元（這個(gè)也取高估的中位數(shù)，最初的貸款額假設(shè)是3000）的貸款還可以吧。因?yàn)槌速I(mǎi)房市場(chǎng)特別火爆（說(shuō)明房?jī)r(jià)會(huì)漲很多），國(guó)家會(huì)把買(mǎi)房貸款的利率控制在通貨膨脹率之下的，所以我們“賺了”。而發(fā)達(dá)國(guó)家之所以房?jī)r(jià)平穩(wěn)，主要原因應(yīng)該是穩(wěn)定的通脹率吧。
要說(shuō)明的是，個(gè)人工資的停滯不能代表整個(gè)社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)水平，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)槟愕墓べY不變而停滯，而是會(huì)隨社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。
A6、城市人口密度和建設(shè)水平影響了城市內(nèi)部的交通（像北京現(xiàn)在每周輪停汽車(chē)就是好例
子），使我們注定不能像美國(guó)一樣成為車(chē)輪上的國(guó)家，居民還要靠公共交通，這也使我們市郊的房子不能像外國(guó)一樣分擔(dān)我們城區(qū)的房?jī)r(jià)，這也會(huì)使我們大城市的房?jī)r(jià)比值更高。這需要城市解決早期規(guī)劃的很多地方，2、30年都不會(huì)解決的。拿廈門(mén)為例，島內(nèi)外差價(jià)的主要原因還是城市交通（時(shí)間和錢(qián)的成本），幾個(gè)橋和一個(gè)BRT不能改變這個(gè)差價(jià)。（當(dāng)然還因?yàn)轳R太效應(yīng)等眾多因素的作用，城市都有集中變大的趨勢(shì)：有注）
A7、中國(guó)的傳統(tǒng)觀(guān)念，現(xiàn)代人背井離鄉(xiāng)去大城市，可又?jǐn)[脫不了傳統(tǒng)觀(guān)念，只要有些存款主要想消費(fèi)的還是房子。雖然很多看空者嘴硬，但不用調(diào)查，中國(guó)人買(mǎi)房子的意愿肯定超過(guò)環(huán)球旅游的意愿（與西國(guó)相比），儲(chǔ)蓄的最大目的除了養(yǎng)老就是給兒女買(mǎi)房，還有就是富人置業(yè)的最常用手段。同時(shí)因?yàn)樯鐣?huì)有了這種風(fēng)氣，就有人想利用這種風(fēng)氣，所以中國(guó)的炒房者也會(huì)比外國(guó)多，這使得買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈戰(zhàn)傾向利于賣(mài)方，且是個(gè)長(zhǎng)期狀況，自然要抬高比值。
A8、中國(guó)的隱性收入巨大，包括對(duì)腐敗的監(jiān)管、稅收、個(gè)人信用體系方面的缺陷使中國(guó)成為一個(gè)擁有巨大隱性收入的國(guó)家，所以就不能簡(jiǎn)單的用西方比較透明的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量我們，它會(huì)抬高我們的房?jī)r(jià)收入比值。同時(shí)，隱性收入所帶來(lái)的實(shí)際貧富差距比表象大，這也可能會(huì)使我們有更多的人樂(lè)于炒房。
同時(shí)，買(mǎi)房是個(gè)很好的洗錢(qián)的方法，買(mǎi)個(gè)很貴的房子,合同價(jià)可以簽的很低,實(shí)際花了不少錢(qián),但買(mǎi)到手之后房子還是值那么多錢(qián),手里的黑錢(qián)就變成合法增值的房產(chǎn)了。當(dāng)然這個(gè)影響又是另外一回事了。
A9、能源不能自足。同時(shí)如果新能源不能早日被大規(guī)模利用，那每家每戶(hù)都有車(chē)也是空談。因?yàn)榭紤]到受制于人的問(wèn)題，哪怕是能源價(jià)格不被外國(guó)抬的過(guò)高，國(guó)家也不會(huì)把自己的基礎(chǔ)建立在進(jìn)口能源上的（利用煤電雖然很落后了，但gcd對(duì)它情有獨(dú)鐘）。同第5條道理，我們只能居住在交通便利的城中間，這樣就會(huì)使房?jī)r(jià)收入比更高。當(dāng)然這條是最有可能突破的，但它的重要性也排在最后。
注：經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的馬太效應(yīng)：馬太效應(yīng)是指好的越好、壞的越壞。經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的馬太效應(yīng)是指富的越富、窮的越窮。舉例說(shuō)，比如你有100元，這100元在社會(huì)中的正常增值速度是5%，就是說(shuō)你1年后能有105元；但如果你有10000元，那你這10000的正常增值速度會(huì)超過(guò)5%，也許是6%，那你1年后就有10600元；如果你有1個(gè)億，那它的正常增值速度是遠(yuǎn)超過(guò)5%、6%的，也許1年后你有1.5個(gè)億也是正常的。直觀(guān)的理解，你是不是覺(jué)得現(xiàn)實(shí)中的投資規(guī)模越大利潤(rùn)率越高呢？要是你有錢(qián)建個(gè)樓、鋪個(gè)路、買(mǎi)艘貨船，是不是很容易就成富翁了，呵呵，這是個(gè)夢(mèng)想阿，大多數(shù)人只有100元??！如果你有機(jī)會(huì)把這你的100元變成一個(gè)項(xiàng)目1個(gè)億中的一部分呢？求之不得吧？。。。且看
由于中國(guó)是高速發(fā)展中的國(guó)家，馬太效應(yīng)會(huì)尤其明顯，一些項(xiàng)目的投資收益遠(yuǎn)好于正常的通貨膨脹（當(dāng)然還有壟斷、腐敗等等因素）。普通人最好的把自己的100元變成1億元一部分的方法就是依靠ZF投資――住到城里去、在城里找工作、買(mǎi)ZF規(guī)劃的商品房。等著ZF把學(xué)校、公園、大橋、金融中心等等蓋在你房子的周?chē)?，然后?lái)等著你的職務(wù)和房子來(lái)獲取1億元投資帶來(lái)的超額利潤(rùn)。――我想的也比較模糊，歡迎魚(yú)中的智者指正。
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